ราคาค่าก่อสร้างอาคารลดลง

ราคาค่าก่อสร้างอาคารลดลง

ราคาค่าก่อสร้างอาคารลดลง

วิเคราะห์ตัวเลขราคาค่าก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2552 ที่สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยประกาศขึ้นใหม่ ทำไมราคาค่าก่อสร้างอาคารจึงลดลง

ดร. เลขานุการคณะทำงานกำหนดราคาค่าก่อสร้างอาคาร สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยและประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กล่าวว่า เมื่อเร็ว ๆ นี้ สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้ประกาศราคาค่าก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2552 ขึ้นใหม่ ปรากฏว่าราคาค่าก่อสร้างโดยรวมกลับลดลง ข้อนี้อาจเป็นประเด็นที่หลายฝ่ายอาจมีข้อสงสัยว่า เกิดอะไรขึ้น ทำไมราคาค่าก่อสร้างจึงลดลงไปได้

ผมในฐานะเลขานุการคณะทำงานค่าก่อสร้างอาคารของสมาคมฯ และเป็นผู้ริเริ่มให้มีการจัดทำราคาค่าก่อสร้างอาคาร ตั้งแต่สมัยเป็นกรรมการบริหารสมาคมดังกล่าว จึงขออธิบายถึงรายละเอียดและการ เปลี่ยนแปลงบางประการ โดยตัวเลขดังกล่าวถือเป็นตัวเลขมาตรฐานที่ใช้สำหรับการประเมินค่าทรัพย์สิน ของผู้ประเมินค่าทรัพย์สินทั้งในส่วนของบริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน สถาบันการเงินและผู้เกี่ยวข้องอื่น

ว่าด้วยการหักค่าเสื่อม

ทรัพย์สินทั้งหลายรวมทั้งอสังหาริมทรัพย์ ล้วนมีค่าเสื่อม ในที่นึ้จึงกำหนดค่าเสื่อมไว้ว่า ในกรณี ‘ก' ตามตาราง ซึ่งเป็นอาคารไม้ และมีโอกาสเสื่อมสลายไปหากไม่มีการดูแลรักษา จึงกำหนดให้หักค่าเสื่อมจนถึง 0 (ศูนย์) เว้นแต่อาคารที่สามารถมีอายุเกินกว่าที่กำหนดนี้ ให้ประมาณการอายุที่ยังเหลืออยู่จริง ณ วันที่ประเมิน

ส่วนกรณี ‘ข' ให้หักค่าเสื่อมตามเปอร์เซ็นต์ต่อปีที่กำหนดจนเหลือประมาณ 40% และเมื่อนั้นหยุดหักค่าเสื่อม ให้ถือว่าอาคารนั้นมีค่าเสื่อมคงที่ 40% แม้จะมีอายุเพิ่มขึ้นก็ตาม ตัวอย่างเช่น บ้านเดี่ยวตึกชั้นเดียว กำหนดอายุอาคารไว้ 50 ปี แสดงว่าให้หักค่าเสื่อมได้ปีละ 2% (100% หาร 50 ปี) หากบ้านเดี่ยวหลังนั้นมีอายุ 30 ปี ก็ ย่อมหักค่าเสื่อมไป 60% เหลือราคาเท่ากับ 40% แต่ถ้าบ้านข้างเคียงอีกหลังหนึ่งที่มีลักษณะคล้ายกัน มีอายุ 40 ปี ก็ คงหักค่าเสื่อมถึง 60% แล้วหยุดหักเช่นกัน โดยถือว่าอาคารอายุ 30 หรือ 40 ปีนั้น มีราคาหลังหักค่าเสื่อมเท่ากัน คือ 40% ของราคาค่าก่อสร้างใหม่ ทั้งนี้เพราะโครงสร้างอาคารมาตรฐานย่อมไม่เสื่อมโทรมลง

อาคารที่สร้างตามมาตรฐานวิศวกรรมอาจสามารถอยู่ได้นับร้อยปี แต่สิ่งที่เสื่อมโทรมลงคือระบบประกอบอาคาร ผนังหรืออื่น ๆ โครงสร้างของอาคารมีมูลค่าประมาณ 60% ของทั้งหมด ดังนั้นจึงประมาณการว่า ในกรณีที่อาคารมีอายุ 30 ปีขึ้นไป อย่างน้อยที่สุดโครงสร้างที่เหลือและส่วนอื่น (ถ้ามี) น่าจะมีมูลค่าไม่น้อยกว่า 40% ของราคาก่อสร้างใหม่ ทั้งนี้หากกรณีอาคารที่มีอายุมากเป็นพิเศษ เช่น ตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป

ค่าก่อสร้างส่วนเพิ่มเติม

สำหรับอาคารตามรายการที่ 18, 21 และ 22 มีรายละเอียดเพิ่มเติมคือ กรณีอาคารที่มีขนาดเกินกว่า 10,000 ตรม. และสูงเกิน 23 เมตร จะต้องมีลิฟท์ดับเพลิง 1 ชุด มูลค่าประมาณ 10 ล้านบาท ส่วนอาคารที่มีขนาดเกินกว่า 10,000 ตรม. ขึ้นไปยังต้องมีระบบดับเพลิง เช่น ระบบพ่นน้ำอัตโนมัติ รวมเป็นเงินอีกตารางเมตรละประมาณ 1,000 บาท

และสำหรับอาคารในรายการที่ 24 อาคารสรรพสินค้าที่สูงไม่เกิน 3 ชั้น กำหนดให้มีลิฟท์และบันไดเลื่อนอย่างละไม่เกิน 4 ตัว กรณีที่เกินกว่านี้ ประมาณว่ามีค่าก่อสร้างเพิ่มเติมเป็นเงิน ตัวละประมาณ 4-5 ล้านบาท และนำไปเฉลี่ยเป็นค่าก่อสร้างต่อตารางเมตรต่อไป

ข้อสังเกตในการใช้

องค์ประกอบมาตรฐานของราคาค่าก่อสร้างที่กำหนดไว้นี้ ประกอบด้วย ค่าก่อสร้างตาม สัญญาก่อสร้างเท่านั้น ซึ่งได้แก่ ค่าวัสดุก่อสร้างต่าง ๆ (ในงานโครงสร้าง งานสถาปัตยกรรม งานระบบประกอบอาคาร) ค่าแรงงานก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายทั่วไปในการก่อสร้างและกำไรของผู้รับเหมา และค่าภาษีมูลค่าเพิ่ม (7%) และสบทบกองทุนต่าง ๆ (0.96%) โดยไม่รวมค่าดอกเบี้ยลงทุนก่อสร้าง บริหารโครงการ ออกแบบ ควบคุมงาน โฆษณาประชาสัมพันธ์ และค่าบริหารการขาย

ค่าก่อสร้างที่กำหนดนี้ใช้เฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเท่านั้น ในพื้นที่อื่นผู้ใช้ต้องปรับเปลี่ยนตามความเหมาะสม โดยควรมีเหตุผลประกอบการปรับเปลี่ยนด้วย เช่น การคำนึงถึงปัจจัยด้านการขนส่ง อัตราค่าแรงและค่าครองชีพในท้องถิ่น อุปกรณ์ก่อสร้างที่มีอยู่หรือหาง่ายหรือไม่ในท้องถิ่นนั้น และปัจจัยด้านการรับน้ำหนักของดิน (บางแห่งอาจแข็งแรงมากจนไม่ต้องตอกเสาเข็ม)

ค่าก่อสร้างนี้ เป็นราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของพื้นที่ก่อสร้างโดยรวม (รวมช่องบันได ช่องลิฟท์ พื้นที่ส่วนกลาง ฯลฯ) ไม่ใช่ตามพื้นที่ใช้สอยสุทธิ หรือไม่ได้แยกตามราคาที่อาจแตกต่างกันตามประเภทใช้สอย เช่น ห้องนอน ห้องครัว เฉลียง ระเบียง เป็นต้น

ค่าก่อสร้างนี้ คิดเฉพาะในขอบเขตโครงสร้างอาคารเป็นหลัก เช่น พื้นที่ซักล้างหรือที่จอดรถที่มีหลังคาคลุม รวมทั้งระเบียงชั้นบน ส่วนพื้นที่ซักล้าง ระเบียงชั้นล่างหรือพื้นที่ถนนที่ยื่นออกจากตัวบ้าน ไม่นับรวมในพื้นที่ก่อสร้างนี้

สิ่งที่ไม่รวมไว้ในค่าก่อสร้างขึ้น ได้แก่ ไม่รวมค่าโฆษณา ดอกเบี้ย ค่านายหน้าการขาย แต่เป็นราคาเพื่อประมูลก่อสร้าง นอกจากนี้ยังไม่รวมค่ากำแพงกันดินในระหว่างการก่อสร้าง (sheet pile) หรือกรรมวิธีในการก่อสร้างพิเศษไปจากทั่วไป

อาจกล่าวได้ว่า ค่าก่อสร้างนี้ จัดทำขึ้นสำหรับสิ่งก่อสร้างทั่วไป กรณีที่มีลักษณะพิเศษหรือมีต้นทุนที่สูง-ต่ำผิดปกติจำเป็นที่จะต้องคำนวณ อย่างละเอียดโดยการถอดแบบก่อสร้างเป็นราย ๆ ไป โดยไม่สามารถใช้มาตรฐานราคาค่าก่อสร้างนี้ นอกจากนี้ค่าก่อสร้างนี้ อาจสูงหรือต่ำกว่าราคารับเหมาที่มีการรับเหมากันก็ได้ เพราะราคารับเหมาก่อสร้างขึ้นอยู่กับการแข่งขัน ซึ่งอาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ส่วนราคาต่อตารางเมตรที่คำนวณนี้มาจากพื้นฐานการถอดแบบก่อสร้างตามราคาวัสดุ -ค่าแรงปกติ

อนึ่งในบางกรณี แม้ราคาค่าก่อสร้างจะ เพิ่มขึ้น แต่ไม่ใช่หมายความว่าราคาขายอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นเช่นกันโดยอัตโนมัติ ทั้งนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังขึ้นอยู่กับค่าที่ดินด้วย และยังขึ้นอยู่กับภาวะตลาด อุปทานในท้องตลาดอีกต้วย ในบางครั้งค่าก่อสร้างขึ้น แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจไม่ได้เพิ่มขึ้นในสัดส่วนเดียวกัน

การเปลี่ยนแปลงราคา

อาจประมวลได้ว่า อาคารไม้ ราคาเพิ่มขึ้น เพราะไม้หายากยิ่งทุกวัน โดยบ้านเดี่ยวไม้ 2 ชั้น ราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดคือ 6.5% ในช่วงปี 2551-2552 (ณ เดือนมิถุนายนของทุกปี) รองลงมาเป็น บ้านเดี่ยวไม้ ใต้ถุนสูง (ประเมินเฉพาะชั้นบน) เพิ่มขึ้น 6.3% ส่วนอาคารห้องแถวไม้ 1-2 ชั้น ราคาเพิ่มขึ้น 6.2% และบ้านเดี่ยวไม้ชั้นเดียว ราคาเพิ่มขึ้น 6.0% ส่วนกรณีบ้านครึ่งตึกครึ่งไม้ ราคาไม่มีการเปลี่ยนแปลง

นอกจากนั้น อาคารเกือบแทบทุกรายการ ราคาค่าก่อสร้างลดลงเป็นครั้งแรก นับแต่การจัดทำราคาที่เทียบตั้งแต่ปี 2539, 2543 จนถึงปัจจุบัน อาคารที่มีค่าก่อสร้างลด ลงสูงสุดคือ สนามเทนนิส และอาคารจอดรถส่วนบนดิน ที่ลดลงไปประมาณ 8.4-8.7% ที่ลดหลั่นรองลงมาได้แก่ อาคารโกดัง-โรงงานทั่วไป ซึ่งลดลง 6.8% และอาคารจอดรถส่วนใต้ดิน (1-2 ชั้น) ลดลง 5.5% ทั้งนี้เพราะอาคารเหล่านี้ใช้เหล็กเป็นวัสดุก่อสร้างสำคัญ และเหล็กได้ลดราคาลงเหลือเพียงครึ่งเดียว จากเดิมในปี 2551 การที่เหล็กลดราคาลงเช่นนี้ก็เพราะการก่อสร้างต่าง ๆ ทั่วโลกชะลอตัวลงเพราะพิษเศรษฐกิจโลก ความต้องการเหล็กจึงลดลงอย่างมหาศาล

อาคารอื่นที่มีการปรับลดราคาค่าก่อสร้างลง ประมาณ 3-4% ได้แก่ อาคารพาณิชย์ชั้นเดียว (3.7%), อาคารจอดรถ ส่วนใต้ดิน (3-4 ชั้น) (3.1%), อาคารพาณิชย์ 4-5 ชั้น (-2.9%) และอาคารพาณิชย์ 2-3 ชั้น (2.8%)

สำหรับอาคารอื่น ๆ ที่ปรับลดลงไม่มาก ส่วนมากเป็นอาคารขนาดใหญ่ ได้แก่ อาคารพักอาศัย 16-25 ชั้น ลดลง 1.5% อาคารพักอาศัย 26-35 ชั้น ลดลง 1.2% อาคารธุรกิจสูง 23 เมตรแต่ไม่เกิน 20 ชั้น ลดลง 1.0% อาคารศูนย์การค้าสูง 4 ชั้นขึ้นไป ลดลง 0.9% และอาคารธุรกิจ 21-35 ชั้น ลดลง 0.5%

ในความเห็นส่วนตัวของผมเอง นับแต่เดือนมิถุนายน 2552 ถึงเดือนกันยายน 2552 เห็นว่า ราคาค่าก่อสร้างมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยราคาเหล็กปรับขึ้นกว่า 8% ส่วนราคาปูนซีเมนต์ยังเท่าเดิม ดังนั้น ราคาค่าก่อสร้างจึงไม่ได้เพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญแต่อย่างใด บัญชีราคาค่าก่อสร้างที่สมาคมประกาศใช้สำหรับเดือนมิถุนายน 2552 จึงยังไม่ต้องปรับปรุงเพิ่มเติม

สำหรับผู้สนใจรายละเอียด สามารถเข้าร่วมการประชุมชี้แจงการใช้ราคาค่าก่อสร้างอาคาร ในวันอังคารที่ 22 กันยายน 2552 ณ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เวลา 13:00 - 17:00 น. โดยได้รับเกียรติเปิดงานโดย อ.วันชัย ตัณฑ์สกุล เลขาธิการ สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย นำเสนอราคาค่าก่อสร้างโดย ผศ.อัศวิน พิชญโยธิน ประธานคณะทำงาน และ ดร.โสภณ พรโชคชัย เลขานุการคณะทำงาน พร้อมทั้งฟังการกำหนดอัตราผลตอบแทนในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ โดย อ.วสันต์ คงจันทร์ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

สามารถดาวน์โหลดไฟล์ราคาวัสดุก่อสร้างได้

 

Advertisement Replay Ad
5 อาชีพเสริม ใช้ทุนน้อย แต่รายได้ดี

5 อาชีพเสริม ใช้ทุนน้อย แต่รายได้ดี

หนี้เยอะ หนี้หลายก้อน ควรจัดการอย่างไรดี?

หนี้เยอะ หนี้หลายก้อน ควรจัดการอย่างไรดี?

จุฬาฯ ฟันธงปี 2561 ท่องเที่ยว-ส่งออก-การลงทุนของรัฐ ยังโตต่อเนื่อง

จุฬาฯ ฟันธงปี 2561 ท่องเที่ยว-ส่งออก-การลงทุนของรัฐ ยังโตต่อเนื่อง

กระทรวงพาณิชย์ ยืนยันไม่มีการค้าร่วมกับเกาหลีเหนือแล้ว

กระทรวงพาณิชย์ ยืนยันไม่มีการค้าร่วมกับเกาหลีเหนือแล้ว

คลังชงครม.ลดภาษีท่องเที่ยวเมืองรอง

คลังชงครม.ลดภาษีท่องเที่ยวเมืองรอง

แบงก์ชาติ เตือนลงทุน ‘Bitcoin’ ยังไม่มีกฎหมายคุ้มครอง

แบงก์ชาติ เตือนลงทุน ‘Bitcoin’ ยังไม่มีกฎหมายคุ้มครอง

เปิดอาณาจักรธุรกิจ 'Disney' ผู้ยิ่งใหญ่ความบันเทิงในศตวรรษที่ 21

เปิดอาณาจักรธุรกิจ 'Disney' ผู้ยิ่งใหญ่ความบันเทิงในศตวรรษที่ 21

มาทำภาษีให้เป็นเรื่องง่าย Plan เองได้ แค่ 3 นาที #แพลนดีมีเหลือใช้

มาทำภาษีให้เป็นเรื่องง่าย Plan เองได้ แค่ 3 นาที #แพลนดีมีเหลือใช้

"เฟด" ปรับขึ้นดอกเบี้ย 0.25% ตามคาด

"เฟด" ปรับขึ้นดอกเบี้ย 0.25% ตามคาด

ปิดดีล! Disney บรรลุข้อตกลงทุ่มเงิน 2 ล้านล้านบาท 'เทคโอเวอร์' Fox

ปิดดีล! Disney บรรลุข้อตกลงทุ่มเงิน 2 ล้านล้านบาท 'เทคโอเวอร์' Fox

"Facebook" เผยมาตรการหลีกเลี่ยงการถูกเก็บภาษีย้อนหลัง

"Facebook" เผยมาตรการหลีกเลี่ยงการถูกเก็บภาษีย้อนหลัง

สายการบินอังกฤษ อาจสูญเสียสิทธิการบินในอียู หลัง Brexit

สายการบินอังกฤษ อาจสูญเสียสิทธิการบินในอียู หลัง Brexit

เทนเซ็นต์ส่งบริการใหม่ 'WeChat Official Account' สะพานเชื่อมธุรกิจไทยสู่ชาวจีน

เทนเซ็นต์ส่งบริการใหม่ 'WeChat Official Account' สะพานเชื่อมธุรกิจไทยสู่ชาวจีน

กองสลากแนะผู้ซื้อหวยเซ็นชื่อสลักกันถูกโกง

กองสลากแนะผู้ซื้อหวยเซ็นชื่อสลักกันถูกโกง

ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดปีใหม่ 2561 คนกรุงใช้จ่าย 29,600 ล้านบาท

ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดปีใหม่ 2561 คนกรุงใช้จ่าย 29,600 ล้านบาท

มติคณะรัฐมนตรี ประกาศเว้นค่ามอเตอร์เวย์ปีใหม่ 28 ธ.ค.60 - 4 ม.ค.61

มติคณะรัฐมนตรี ประกาศเว้นค่ามอเตอร์เวย์ปีใหม่ 28 ธ.ค.60 - 4 ม.ค.61

ค้นหาคำตอบทำไม 'Facebook' จึงเป็นสรวงสวรรค์ของคนทำงาน

ค้นหาคำตอบทำไม 'Facebook' จึงเป็นสรวงสวรรค์ของคนทำงาน

สภาพัฒน์ฯ เผยไทยหลุดพ้นประเทศยากจนแล้ว

สภาพัฒน์ฯ เผยไทยหลุดพ้นประเทศยากจนแล้ว

ห้างค้าปลีกทั่วไทยลดราคาสินค้ารับปีใหม่ตามนโยบายรัฐ 14 ธ.ค.นี้

ห้างค้าปลีกทั่วไทยลดราคาสินค้ารับปีใหม่ตามนโยบายรัฐ 14 ธ.ค.นี้

นักลงทุนกังวลฟองสบู่หลังเปิดซื้อขาย 'Bitcoin Futures'

นักลงทุนกังวลฟองสบู่หลังเปิดซื้อขาย 'Bitcoin Futures'

ส่งอีเมล์ให้เพื่อน

ส่งให้เพื่อนหลายคนใส่ “,” (ส่งพร้อมกันมากสุด 50 อีเมล์)

ส่งอีเมล์