เอกสารสิทธิ์ที่ดิน สิ่งที่ต้องรู้ในการซื้อขายที่ดิน

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน สิ่งที่ต้องรู้ในการซื้อขายที่ดิน

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน สิ่งที่ต้องรู้ในการซื้อขายที่ดิน

MoneyGuru

สนับสนุนเนื้อหา

ความรู้เรื่อง เอกสารสิทธิ์ที่ดิน เป็นสิ่งจำเป็นอย่างมาก สำหรับใครที่กำลังต้องการซื้อ ขาย เช่า หรือให้เช่าที่ดิน เนื่องจากเอกสารเกี่ยวกับที่ดินเหล่านี้ เป็นหลักฐานยืนยันกรรมสิทธิ์ สิทธิ์ครอบครอง และสิทธิในการทำประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมาย วันนี้ MoneyGuru.co.th จะพาคุณผู้อ่านไปทำความเข้าใจเกี่ยวกับ เอกสารเกี่ยวกับที่ดินแต่ละประเภทไปพร้อม ๆ กัน

โฉนดที่ดิน (น.ส.๔ ฯลฯ)
คือหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามประมวลกฎหมาย โดยยังรวมไปถึง โฉนดแผนที่,โฉนดตราจอง และโฉนดตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ เช่น มีสิทธิ์ใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิ์จำหน่าย มีสิทธิ์ขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย โฉนดที่ดินนั้นมีหลายแบบได้แก่ น.ส.๔, น.ส.๔ ก, น.ส.๔ ข, น.ส.๔ ค, น.ส.๔ ง และ น.ส.๔ จ เป็นโฉนดที่ออกให้ในปัจจุบัน

ทั้งนี้ น.ส.๔ จ. เป็นเอกสารทางที่ดินที่ใช้กันเป็นหลัก โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล โฉนดที่ดินนั้นออกโดยกรมที่ดิน บนโฉนดที่ดินจะระบุเลขที่โฉนด และที่ตั้งของที่ดินว่าอยู่ในตำบลหรือแขวง อำเภอหรือเขต และจังหวัดใด พร้อมทั้งระบุชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินคนแรก และผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินคนปัจจุบัน

นอกจากนั้น โฉนดที่ดินจะบอกรายละเอียดของที่ดิน เช่น ขนาดเนื้อที่ ณ วันที่ออกโฉนด รูปร่าง ลักษณะของที่ดิน ความกว้าง ความยาว แนวเขตที่ติดต่อกับที่ดินโดยรอบ และเลขหลักหมุดที่ดิน และส่วนของที่ดินซึ่งติดกับทางหรือถนนสาธารณะ นอกจากนี้บนโฉนดยังเก็บประวัติการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ในที่ดินด้วย เช่น การขาย ขายฝาก จำนอง เซ้ง แบ่งแยก รวมไปถึงการให้หรือรับมรดก ซึ่งคุณผู้อ่านสามารถตรวจสอบข้อมูลโฉนดที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดิน

ใบจอง (น.ส.๒)
เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอม ให้เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว เป็นหนังสือที่ออกให้แก่ราษฎรที่ทางราชการได้จัดที่ดินให้ทำกินตามประมาลกฎหมายที่ดิน ซึ่งทางราชการจะมีการเปิดโอกาสให้จับตองเป็นคราว ๆ ไปในแต่ละท้องที่ โดยใบจองนี้ไม่สามารถทำการโอนไปให้บุคคลอื่นได้เว้นเสียแต่จะตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาทเท่านั้น ผู้ที่มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินภายใน 6 เดือน และต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง และต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อยร้อยละ 35 ของที่ดินที่จัดให้ และเมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขแล้วสามารถนำใบจองนั้นมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓, น.ส.๓ ก, หรือ น.ส.๓ ข) หรือโฉนดที่ดินได้ แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือโฉนดที่ดินนั้น จะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

หนังสือรับรองการทำประโยชน์
คือหนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว ที่ดินที่จะออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้จะต้องเป็นที่ดินที่ผู้มีสิทธิในที่ดินได้ครอบครองและทำประโยชน์แล้ว และเป็นที่ดินที่สามารถออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ตามกฎหมาย กล่าวคือ ต้องไม่ใช่ที่ดินที่ราษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบ ที่ชายตลิ่ง ที่เขาหรือภูเขา ที่เกาะ ที่สงวนหวงห้ามตามมาตรา ๑๐ แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ มาตรา ๒๐(๓) และ (๔) ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ ๓) พ.ศ. ๒๕๒๖ หรือที่ดินที่คณะรัฐมนตรีสงวมไว้เพื่อรักษาทรัพยากรธรรมชาติหรือเพื่อสาธารณะประโยชน์อื่น ๆ

ผู้ซึ่งมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์มีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้นยังไม่มีกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์สามารถจำหน่าย จ่ายโอน และทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินนั้นได้โดยชอบด้วยกฎหมาย เพราะเป็นที่ดินที่ได้รับคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา ๙ แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ซึ่งบัญญัติว่า “ที่ดินที่มีคำรับรองจากนายอำเภอว่า ได้ทำประโยชน์แล้วให้โอนกันได้” หนังสื่อรับรองการทำประโยชน์มีทั้งหมด 3 แบบดังนี้

1. น.ส.๓ ก เป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินซึ่งออกโดยกรมที่ดิน ใช้วิธีการกำหนดตำแหน่งของที่ดินด้วยการใช้ระวางภาพถ่ายทางอากาศ จึงไม่มีหมุดหรือหลักเขตแบบการทำโฉนดที่ดิน และมีโอกาสเกิดความคลาดเคลื่อนของแนวเขตที่ดินได้คะ ทั้งนี้การพิสูจน์แนวเขตจะอ้างอิงจากแนวรั้ว แนวหลักซึ่งปักกันเองระหว่างเจ้าของที่ดิน หรือจากลักษณะทางภูมิประเทศที่เด่นชัด เช่น สันเขา ลำคลอง ต้นไม้ใหญ่ เป็นต้น

2. น.ส.๓ ข ใช้ในการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งคณะรัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติ ตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอ ผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอตามมาตรา ๑๙ แห่งประราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๒๘ แล้ว

3. น.ส.๓ ใช้ในการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ในท้องที่อื่นนอกจากที่ระบุไว้ในข้อ 1. และ 2. เป็นเอกสารสิทธิ์ในที่ดินซึ่งออกโดยกรมที่ดินเช่นเดียวกับ น.ส.๓ ก เพียงแต่ไม่มีการทำระวางเพื่อแสดงตำแหน่งที่ดิน รายละเอียดที่ระบุมีเพียงรูปร่างของที่ดิน เนื้อที่และแนวเขต ซึ่งรับรองโดยกำนันหรือผู้ใหญ่บ้านในพื้นที่ แต่อย่างไรก็ตาม น.ส.๓ จะมีโอกาสคลาดเคลื่อนมากกว่า น.ส.๓ ก

ใบไต่สวน (น.ส.๕)
คือหนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดินและให้หมายความถึงใบนำด้วย โดยเป็นหนังสือที่จะออกก่อนการออกโฉนดที่ดินทุกครั้ง เนื่องจากสมัยก่อนการที่กรมที่ดิน ออกสำรวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่ใด มักใช้เวลาเป็นปีกว่าจะออกโฉนดได้ ทำให้ราษฎรเกิดความเดือดร้อน เพราะระหว่างที่โฉนดยังไม่ออกราษฎรไม่สามารถทำการโอนที่ดิน หรือนำที่ดินไปจดทะเบียนสิทธิ์อื่นได้ กฎหมายจึงกำหนดให้ใบไต่สวน เป็นหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดิน ที่จะจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมใด ๆ ได้เช่นเดียวกับโฉนดที่ดิน แต่ยุคสมัยเปลี่ยนไปทำให้เจ้าพนักงานสามารถออกโฉนดที่ดินได้ทันที ในทางปฏิบัติหากมีการออกสำรวจ เจ้าหน้าที่ก็สามารถแจกใบไต่สวน และโฉนดที่ดินได้เลยพร้อม ๆ กัน

หนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค.๓)
เป็นหนังสือแสดงการทำประโยชน์สำหรับสมาชิกนิคม ที่ได้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตนิคมสร้างตนเองโดยกรมพัฒนาสังคมและสวัสดิการเกินกว่า 5 ปี โดยเมื่อได้ น.ค.๓ มาแล้ว ตามมาตรา ๑๑ วรรค ๒ แห่งพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ. ๒๕๑๑ บัญญัติว่าสามารถนำ น.ค.๓ มาขอโฉนดที่ดินได้ โดยโฉนดที่ดินที่ออกจากหลักฐาน น.ค.๓ ถูกกำหนดห้ามโอนเป็นระยะเวลา 5 ปี เว้นแต่ตกทอดเป็นมรดก

หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.๒)
เป็นเอกสารที่ออกโดยกรมที่ดินเพื่อแสดงกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม มีลักษณะคล้ายกับโฉนดที่ดิน อ.ช.๒ จะแสดงรายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ได้แก่ เนื้อที่ของที่ดินที่อาคารชุดตั้งอยู่ ชั้นที่ห้องชุดตั้งอยู่ ขนาดพื้นที่ใช้สอยในห้องรวมพื้นที่ระเบียง แผนผังและรูปแบบของห้อง ความสูงจากพื้นถึงฝ้าเพดาน และที่จอดรถ รวมไปถึงสิทธิต่อทรัพย์สินส่วนกลาง และรายการเพิ่มเติมอื่น ๆ

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน ถือเป็นเรื่องสำคัญที่ควรต้องศึกษาเอาไว้ จะได้ไม่มีปัญหาเวลาซื้อ ขาย หรือโอนที่ดินนะคะ และหากท่านใดอยากจะติดตามบทความและข่าวสารเกี่ยวกับรถยนต์ การเงิน สินเชื่อ บัตรเครดิต และประกันรถยนต์ ก็สามารถกด Subscribe เพื่อรับสาระความรู้แบบนี้จาก MoneyGuru.co.th ได้เลยค่ะ เราจะส่งตรงถึงอีเมลของคุณทุก ๆ สัปดาห์

Advertisement Replay Ad
ปิดดีล! Disney บรรลุข้อตกลงทุ่มเงิน 2 ล้านล้านบาท 'เทคโอเวอร์' Fox

ปิดดีล! Disney บรรลุข้อตกลงทุ่มเงิน 2 ล้านล้านบาท 'เทคโอเวอร์' Fox

เทนเซ็นต์ส่งบริการใหม่ 'WeChat Official Account' สะพานเชื่อมธุรกิจไทยสู่ชาวจีน

เทนเซ็นต์ส่งบริการใหม่ 'WeChat Official Account' สะพานเชื่อมธุรกิจไทยสู่ชาวจีน

ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดปีใหม่ 2561 คนกรุงใช้จ่าย 29,600 ล้านบาท

ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดปีใหม่ 2561 คนกรุงใช้จ่าย 29,600 ล้านบาท

ค้นหาคำตอบทำไม 'Facebook' จึงเป็นสรวงสวรรค์ของคนทำงาน

ค้นหาคำตอบทำไม 'Facebook' จึงเป็นสรวงสวรรค์ของคนทำงาน

ห้างค้าปลีกทั่วไทยลดราคาสินค้ารับปีใหม่ตามนโยบายรัฐ 14 ธ.ค.นี้

ห้างค้าปลีกทั่วไทยลดราคาสินค้ารับปีใหม่ตามนโยบายรัฐ 14 ธ.ค.นี้

แรงงานไทย ควรเตรียมตัวให้พร้อมก่อนเทรนด์หุ่นยนต์ - AI แทนที่

แรงงานไทย ควรเตรียมตัวให้พร้อมก่อนเทรนด์หุ่นยนต์ - AI แทนที่

5 หลุมพรางอันตราย ขุดหลุมฝังธุรกิจ

5 หลุมพรางอันตราย ขุดหลุมฝังธุรกิจ

9 เทคนิคมัดใจลูกค้าช่วงวันหยุดเทศกาล

9 เทคนิคมัดใจลูกค้าช่วงวันหยุดเทศกาล

ร้านเบอร์เกอร์ In-N-Out แซงหน้า Google บริษัทน่าทำงานปี 2018

ร้านเบอร์เกอร์ In-N-Out แซงหน้า Google บริษัทน่าทำงานปี 2018

การบินไทย ติดอันดับ 8 สายการบินข้ามทวีปยอดเยี่ยม

การบินไทย ติดอันดับ 8 สายการบินข้ามทวีปยอดเยี่ยม

SCB ปิด 59 สาขาปีหน้า สะท้อนเทรนด์ Digital Banking มาแน่

SCB ปิด 59 สาขาปีหน้า สะท้อนเทรนด์ Digital Banking มาแน่

เผยโฉมเพชร 709 กะรัต ที่มีมูลค่าสูงถึง 212 ล้านบาท

เผยโฉมเพชร 709 กะรัต ที่มีมูลค่าสูงถึง 212 ล้านบาท

แนะนำหนังสือ 5 เล่ม ที่ Richard Branson อยากให้คุณได้อ่าน

แนะนำหนังสือ 5 เล่ม ที่ Richard Branson อยากให้คุณได้อ่าน

สรุปยอดใช้จ่ายช็อปช่วยชาติวันสุดท้าย

สรุปยอดใช้จ่ายช็อปช่วยชาติวันสุดท้าย

คลังพึงพอใจนโยบาย 'ช็อปช่วยชาติ' ได้ผลตอบรับดี

คลังพึงพอใจนโยบาย 'ช็อปช่วยชาติ' ได้ผลตอบรับดี

เปิดอาณาจักรธุรกิจ 'Alibaba'

เปิดอาณาจักรธุรกิจ 'Alibaba'

ทำไม Disney ถึงหวนซื้อกิจการ 21st Century Fox อีกรอบ!?

ทำไม Disney ถึงหวนซื้อกิจการ 21st Century Fox อีกรอบ!?

กรมการขนส่งทางบก ยกระดับคุณภาพ TAXI เป็นของขวัญปีใหม่แก่ประชาชน

กรมการขนส่งทางบก ยกระดับคุณภาพ TAXI เป็นของขวัญปีใหม่แก่ประชาชน

โอเชียน พรอพเพอร์ตี้ ทุ่มงบ 100 ล้านบาทขยายที่จอดเรือยอชท์ หนุนการท่องเที่ยวทะเลตะวันออก

โอเชียน พรอพเพอร์ตี้ ทุ่มงบ 100 ล้านบาทขยายที่จอดเรือยอชท์ หนุนการท่องเที่ยวทะเลตะวันออก

ชาวอเมริกันกว่า 174 ล้านคน แห่ช็อปปิงช่วงเทศกาลขอบคุณพระเจ้า

ชาวอเมริกันกว่า 174 ล้านคน แห่ช็อปปิงช่วงเทศกาลขอบคุณพระเจ้า

ส่งอีเมล์ให้เพื่อน

ส่งให้เพื่อนหลายคนใส่ “,” (ส่งพร้อมกันมากสุด 50 อีเมล์)

ส่งอีเมล์