มิกซ์ยูสคอนเซ็ปต์ ปั้นโปรเจกต์สู่แลนด์มาร์ค

มิกซ์ยูสคอนเซ็ปต์ ปั้นโปรเจกต์สู่แลนด์มาร์ค

ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจ และ ธนาคารไทยพาณิชย์ ออกบทวิเคราะห์ เรื่อง มิกซ์ยูสคอนเซ็ปต์ ปั้นโปรเจกต์สู่แลนด์มาร์ค โดยระบุว่า ·    กระแสความนิยมในการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่และซับซ้อนที่เกิดขึ้นในเมืองใหญ่ทั่วโลก ดังเช่น Marina Bay Sands ในสิงคโปร์ กำลังทวีความร้อนแรงขึ้นในไทย โดยโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่อย่าง One Bangkok และ ICON SIAM เป็นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่ในไทยและเป็นการพัฒนาอย่างเต็มรูปแบบที่สามารถสร้างอีโคซิสเต็มให้เกิดการอยู่อาศัย ทำงาน และจับจ่ายใช้สอยภายในโครงการ อีกทั้งยังมีเอกลักษณ์โดดเด่นและเปี่ยมด้วยศักยภาพที่จะเป็นแลนด์มาร์คแห่งใหม่ของประเทศ
·        อีไอซีมองว่าโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่จะผลักดันให้การแข่งขันในตลาดอสังหาฯ เข้มข้นยิ่งขึ้น เนื่องจากสามารถตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคและผู้ประกอบการได้ดีกว่าและยังให้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่สูงขึ้น ดังนั้น ผู้ประกอบการควรปรับตัวโดยการจับมือกันลงทุนพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่มีความโดดเด่นด้านดีไซน์เพื่อสร้างจุดเด่นและดึงดูดผู้บริโภค แทนการพัฒนาโครงการรูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง
ผลตอบแทนจากที่หอมหวานทำให้โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่เป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสสามารถตอบโจทย์ผู้ประกอบการได้มากกว่าการพัฒนาโครงการรูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง เนื่องจากช่วยลดความเสี่ยง เพิ่มช่องทางการสร้างรายได้ และเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์จากที่ดินที่มีราคาแพง จากการผสมผสานการใช้ประโยชน์ที่ดินและอาคารด้วยการพัฒนาอสังหาฯ หลากหลายประเภท ทำให้ผู้ประกอบการสามารถสร้างรายได้อย่างต่อเนื่องทั้งจากการขายกรรมสิทธิ์และสัญญาเช่า อีกทั้งการพัฒนาในรูปแบบดังกล่าวยังสร้างมูลค่าเพิ่มแก่โครงการ จึงส่งผลให้ผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) สูงกว่าโครงการรูปแบบใดรูปแบบหนึ่งถึงราว 1.5 เท่าอย่างไรก็ตาม ยังมีความท้าทายที่ต้องเผชิญ ทั้งด้านการบริหารเงินทุน การสรรหาที่ดินขนาดใหญ่ที่อยู่ในทำเลศักยภาพ และการวางแผนผสมผสานอาคารเพื่อการอยู่อาศัยและอาคารเพื่อการพาณิชยกรรมให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมและส่งเสริมกัน
การสร้างความโดดเด่นด้านดีไซน์และการเพิ่มรูปแบบการใช้ประโยชน์จากโครงการให้มีความหลากหลาย เป็นหนึ่งในปัจจัยแห่งความสำเร็จของโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ปัจจัยข้างต้นช่วยสร้างความแตกต่างแก่โครงการ จึงทำให้สามารถก้าวขึ้นมาเป็นแลนด์มาร์คแห่งใหม่ของประเทศในที่สุด อย่างเช่น โครงการ Marina Bay Sands ในสิงคโปร์ที่เริ่มเปิดดำเนินการในปี 2010 ด้วยมูลค่าโครงการกว่า 5.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ได้กลายเป็นสัญลักษณ์และแลนด์มาร์คแห่งใหม่ของประเทศ เนื่องจากรูปลักษณ์อาคารที่แปลกใหม่และการผสมผสานอสังหาฯ มากกว่า 6 ประเภท ซึ่งส่งผลให้โครงการดังกล่าวมีผลประกอบการดีกว่าตลาด อย่างเช่นโรงแรมในโครงการนั้นมี RevPAR[2] สูงกว่าค่าเฉลี่ยถึงราว 10% นอกจากนี้ ยังส่งผลดีต่อประเทศ เนื่องจากเป็นแม่เหล็กสำคัญในการดึงดูดนักท่องเที่ยว โดยพบว่าในช่วงปี 2007-2010 นักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้าสู่สิงคโปร์เติบโตเฉลี่ยราว 4% ต่อปี แต่ภายหลังจากที่โครงการ Marina Bay Sands เปิดดำเนินการนั้น นักท่องเที่ยวในช่วงปี 2010-2013 ขยายตัวเพิ่มขึ้นถึง 10% ต่อปี
ผู้ประกอบการไทยมีแนวโน้มจับมือกันเพื่อพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่มีความซับซ้อนและมีมูลค่าสูงขึ้น ด้วยแนวโน้มความต้องการของคนเมืองสมัยใหม่ที่นิยมความสะดวกสบายด้านการดำเนินชีวิต ทำงาน และจับจ่ายใช้สอย รวมถึงที่ดินศักยภาพที่มีจำกัด ทำให้การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ได้รับความนิยม อย่างไรก็ตาม ต้องอาศัยความเชี่ยวชาญเฉพาะด้านที่หลากหลายจึงส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องหันมาจับมือกันเพื่อพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่และมีความซับซ้อนมากขึ้นเพื่อตอบสนองความต้องการที่หลากหลายในแต่ละทำเล สังเกตได้จากโครงการที่สร้างเสร็จในปี 2016 ล้วนเป็นการผสมผสานอสังหาฯ พื้นฐานอย่างเช่น คอนโดมิเนียม โรงแรม และศูนย์การค้า ด้วยมูลค่าเฉลี่ยราว 1.2 หมื่นล้านบาทต่อโครงการ ขณะที่โครงการซึ่งกำลังจะเกิดขึ้นภายในปี 2025 มีมูลค่าสูงสุดถึง 1.2 แสนล้านบาทต่อโครงการ โดยจะมีการผสมผสานอสังหาฯ ประเภทใหม่ๆ เพิ่มขึ้น เช่น พิพิธภัณฑ์ ศูนย์การประชุม และศูนย์แสดงสินค้า การขยายตัวของโครงการมิกซ์ยูสจะผลักดันให้การแข่งขันในตลาดอสังหาฯ เข้มข้นขึ้น เนื่องจากสามารถตอบโจทย์ความต้องการผู้บริโภคได้ดีกว่า โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่หลายโครงการที่จะแล้วเสร็จนั้นส่งผลให้พื้นที่
ค้าปลีกและพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นกว่า 5.5 แสน ตารางเมตร และ 6.6 แสนตารางเมตร ภายในปี 2025 ตามลำดับ รวมถึงจะเกิดการขยายตัวของโรงแรมและคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ ซึ่งปรากฎการณ์นี้มีแนวโน้มจะส่งผลกระทบต่อโครงการอสังหาฯ รูปแบบใดรูปแบบหนึ่งในบริเวณใกล้เคียง เนื่องจากโครงการมิกซ์ยูสสามารถยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้บริโภค เช่น การผสมผสานระหว่างสำนักงานกับที่พักอาศัยซึ่งทำให้พนักงานในอาคารสำนักงานสามารถเลือกพักอาศัยในพื้นที่เดียวกับสถานที่ทำงาน จึงช่วยประหยัดเวลาในการเดินทาง (รูปที่ 2) ความสำเร็จของโครงการมิกซ์ยูสที่เหนือกว่าโครงการรูปแบบใดรูปแบบหนึ่งจึงสามารถสะท้อนจากอัตราการครอบครองพื้นที่ (occupancy rate) ของสำนักงานให้เช่าในโครงการมิกซ์ยูสซึ่งสูงถึง 97% มากกว่าอัตราการครอบครองพื้นที่โดยเฉลี่ยที่อยู่ที่ราว 92% ในปี 2016 นอกจากนี้ ยังพบว่าอัตราค่าเช่าของสำนักงานให้เช่าในโครงการมิกซ์ยูสยังสูงกว่าอัตราค่าเช่าของสำนักงานให้เช่าโดยเฉลี่ยถึง 20%
อีไอซีประเมินว่าอาคารสำนักงานให้เช่าในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มีแนวโน้มได้รับผลกระทบจากโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ถึงแม้ในปี 2017 พื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่ารวมอยู่ที่ราว 8.8 ล้านตารางเมตร และอัตราการครอบครองพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ อยู่ในระดับสูงกว่า 90% แต่การขยายตัวของพื้นที่สำนักงานให้เช่าจากโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่จะเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ส่งผลให้อัตราการครอบครองพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าลดลงมาอยู่ที่ราว 80% ในปี 2025 (รูปที่ 3) โดยมีแนวโน้มที่ผู้เช่าอาคารสำนักงานจะย้ายเข้าสู่สำนักงานให้เช่าในโครงการมิกซ์ยูส เนื่องจากอาคารเหล่านี้สามารถตอบโจทย์และมีความทันสมัยกว่า ดังนั้น ผู้ประกอบการอาคารสำนักงานให้เช่าควรปรับตัวโดยการรีโนเวทอาคารให้ทันสมัยและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น เพิ่มการให้บริการศูนย์การค้าที่ชั้นล่างของอาคาร หรือบริเวณข้างเคียง และปรับปรุงระบบภายในอาคาร เช่น ลิฟต์โดยสารให้มีความรวดเร็วยิ่งขึ้น รวมถึงการรักษาความสัมพันธ์กับผู้เช่าอาคารเดิมเพื่อรักษาฐานลูกค้า
อีไอซีแนะผู้ประกอบการอสังหาฯ ควรปรับตัวโดยการหันมาลงทุนพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่แทนโครงการรูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง เพื่อกระจายความเสี่ยงและเพิ่มช่องทางการสร้างรายได้ โดยต้องผสมผสานอสังหาฯ ที่ส่งเสริมกัน และควรผสมผสานอสังหาฯ ในแต่ละโครงการให้สอดคล้องกับทำเลที่ตั้ง โดยทำเลตามแนวรถไฟฟ้าย่าน CBD ควรเน้นส่วนผสมของพื้นที่สำนักงานให้เช่า ขณะที่ทำเลริมแม่น้ำควรมีการผสมผสานโรงแรมเข้ามา นอกจากนี้ ควรมีพื้นที่สีเขียวและสนับสนุนให้เกิดคอมมูนิตี้ขึ้นในโครงการ และที่สำคัญต้องออกแบบสถาปัตยกรรมอาคารและการตกแต่งภายในอย่างสร้างสรรค์
ภาครัฐควรเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์จากที่ดินด้วยการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ เนื่องจากภาครัฐมีที่ดินจำนวนมาก ดังนั้น รัฐบาลสามารถนำการพัฒนาในรูปแบบมิกซ์ยูสมาประยุกต์ใช้ เช่น การพัฒนา TOD (Transit-Oriented Development) ซึ่งเป็นรูปแบบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และจัดการเมืองบริเวณรอบสถานีขนส่งมวลชนเพื่อประโยชน์สูงสุดในการพัฒนาโครงการคมนาคมบนพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน ซึ่งจะช่วยสร้างรายได้แก่ภาครัฐและส่งเสริมให้เกิดการใช้ระบบขนส่งมวลชนมากขึ้น
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
Creating new landmarks using a mixed-use concept
·        Large-scale and sophisticated mixed-use development projects in big cities, such as Singapore’s Marina Bay Sands, are becoming a hot trend in Thailand. Mixed-use projects e.g. One Bangkok and ICON SIAM are a new type of property development in Thailand that comprising an ecosystem of housing, office, and shopping space. Furthermore, these projects are unique in design and can become new landmarks of Thailand.
·        EIC believes that large-scale mixed-use projects will raise competition in the property market because they can better respond to consumers’ and businesses’ need as well as generate greater investment returns. Instead of investing in traditional single-use development projects, developers are thus encouraged to seek business partners to develop large-scale mixed-use projects that are distinct and able to attract more consumers.
High returns on investment will prompt developers to consider large-scale mixed-use projects as an alternative investment choice. Mixed-use projects are more effective in responding to developers’ needs than their single-use counterparts since they are less risky, have a greater variety of revenue sources, and can raise the capacity of expensive land plots by integrated components. This type of development will enable owners to enjoy a continual income stream from property sales and rentals as well as increase the project’s value. As such, the ROI of mixed-use projects exceeds single-use projects by up to 1.5 times[1]. Nevertheless, there are many challenges posed to these projects, such as financial management, finding large and suitable development sites, and striking the right balance between residential and commercial components.
Prominent design and synergistic integrated components are part of success factors of large-scale mixed-use projects as this will differentiate the project and enable it to become a new landmark for Thailand. Marina Bay Sands, launched in 2010, is worth around USD 5.5 billion, and has become a symbol and new landmark for Singapore due to its unique design and integration of over 6 different functions. Thus, the project’s financial performance has exceeded the market’s average. The hotel component has a RevPAR[2] that is 10% greater than the market’s average. As a tourist magnet, the project has been beneficial to country’s economy as the growth of tourist arrivals after the launch of Marina Bay Sands between 2010-2013 increased to 10% per year, from a rate of 4% per year during the three years prior to its launch.
Developers in Thailand will likely seek business partnerships to develop large, more complex, and more valuable mixed-use projects. As the modern urban population requires greater convenience in their daily routines, work, and shopping amid a limited supply good potential property, large-scale mixed-use project developments will become increasingly popular. As these projects require expertise in multiple areas businesses will need to collaborate to develop projects that are more sophisticated and able to respond to the needs in each location. Mixed-use concepts are already seen among projects that were completed in 2016, of which most were projects integrating basic property functions such as condominiums, hotels, and shopping malls worth on average around THB 12 billion per project. However, mixed-use projects that will launch by 2025 will have investment value up to THB 120 billion per project and will integrate new components such as museums, conference centers and exhibition halls (Figure 1) similar to the One Bangkok project.
The growth in mixed-use projects will raise competition within the property market as they can better meet the needs of consumers. Large-scale mixed-use projects that are currently close to completion will increase retail commercial and office space by 550 thousand square meters and 660 thousand square meters by 2025, as well as increase the supply of high end hotels and condominiums. This in turn will affect single-use property developments in nearby areas because mixed-use projects will be able to improve the quality of for consumers.  For example, by combining office space and residential areas office workers can choose to stay in the same area as their workplace so to save traveling time (Figure 2). The success of mixed-use projects is reflected in an office space occupancy rate that is as high as 97%, whilst occupancy rates for conventional offices in 2016 averaged around 92%. Furthermore, office rental rates of mixed-use projects are up to 20% higher than ordinary offices.
EIC sees rental office space in the CBD area likely being most affected by large-scale mixed-use projects. Although the amount of office space will rise to 8.8 million square meters by 2017 and office space occupancy rates in Bangkok will remain above 90%, the increase in the supply of office space from large mixed-use projects will in part hurt conventional rental office businesses, reducing their occupancy down to a rate of 80% by 2025 (Figure 3). This is because office space leasers are more likely to move into mixed-use property as they are more functional and modern. Therefore, businesses leasing office space should adjust by modernizing their buildings and adding facilities such as convenience stores on ground floors or nearby areas, improving indoor facilities such installing faster lifts, as well as building closer relationships with tenants in order to maintain current customers.
EIC advises property businesses to turn towards developing large-scale mixed-use projects rather than single-use locations. This will help diversify risk and increase revenue channels by integrating various property functions that are complimentary and suitable to their location. For instance, property along mass rail transit lines in the CBD should focus on creating mixed-use projects with rental office space, while property on river banks should integrate hotel functions. Furthermore, property projects should combine green areas and support the development of communities, whilst putting emphasis on creative building and interior designs.
The Government sector should increase land capacity by developing large mixed-use projects. The government owns a substantial amount of land, thus adapting mixed-used concepts like TOD (Transit-Oriented Development), which is a form of property and urban development for areas surrounding public transport terminals, to help optimize the space of transport projects. This will in turn generate more income for the government as well as promote increased usage of public transport.

 

Advertisement Replay Ad
ดัชนีดาวโจนส์ปิดพุ่งขึ้น165.59จุด

ดัชนีดาวโจนส์ปิดพุ่งขึ้น165.59จุด

ดัชนีดาวโจนส์ปิดพุ่งขึ้น165.59จุด

ดัชนีดาวโจนส์ปิดพุ่งขึ้น165.59จุด

Dual Momentum Model : 20/10/2017

Dual Momentum Model : 20/10/2017

หลักเศรษฐกิจพอเพียงกับการลงทุนในตลาดหุ้น

หลักเศรษฐกิจพอเพียงกับการลงทุนในตลาดหุ้น

BAY - Buy : ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน) - BAY

BAY - Buy : ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน) - BAY

SCB - Buy : ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) - SCB

SCB - Buy : ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) - SCB

ส่องตลาด...ภาคบ่าย 20 ตุลาคม 2560

ส่องตลาด...ภาคบ่าย 20 ตุลาคม 2560

Daily Trading Strategy PM : 20/10/2017

Daily Trading Strategy PM : 20/10/2017

วิเคราะห์ตลาดภาคบ่าย Afternoon Trade 20 ต.ค. 2017

วิเคราะห์ตลาดภาคบ่าย Afternoon Trade 20 ต.ค. 2017

PTTEP - TBuy : บริษัท ปตท. สำรวจและผลิตปิโตรเลียม จำกัด (มหาชน) - PTTEP

PTTEP - TBuy : บริษัท ปตท. สำรวจและผลิตปิโตรเลียม จำกัด (มหาชน) - PTTEP

LPN - T-Buy : บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) - LPN

LPN - T-Buy : บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) - LPN

SCB - Buy : ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) - SCB

SCB - Buy : ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) - SCB

BBL - ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) - BBL

BBL - ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) - BBL

ROBINS - Buy : บริษัท ห้างสรรพสินค้าโรบินสัน จำกัด (มหาชน) - ROBINS

ROBINS - Buy : บริษัท ห้างสรรพสินค้าโรบินสัน จำกัด (มหาชน) - ROBINS

SMART PICK : 20/10/2017

SMART PICK : 20/10/2017

Traders Spectrum : 20/10/2017

Traders Spectrum : 20/10/2017

Daily Trading Focus : 20/10/2017

Daily Trading Focus : 20/10/2017

ZOOM : 20/10/2017

ZOOM : 20/10/2017

Talk the Walk บทวิเคราะห์กลยุทธ์ทางเทคนิค : 20/10/2017

Talk the Walk บทวิเคราะห์กลยุทธ์ทางเทคนิค : 20/10/2017

BBL - Hold : ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) - BBL

BBL - Hold : ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) - BBL

ส่งอีเมล์ให้เพื่อน

ส่งให้เพื่อนหลายคนใส่ “,” (ส่งพร้อมกันมากสุด 50 อีเมล์)

ส่งอีเมล์