ใครว่าอสังหาฯไม่มีวัน… ราคาตก?

ใครว่าอสังหาฯไม่มีวัน… ราคาตก?

ใครว่าอสังหาฯไม่มีวัน… ราคาตก?

Terrabkk

สนับสนุนเนื้อหา

จั่วหัวมาแบบนี้หลายคนคงตกใจ ที่ถืออยู่ในมือเริ่มสั่นคลอน ที่กริ่นมาแบบนี้เพื่อจะบอกว่าบรรดาอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นคอนโด บ้าน ที่ดิน ฯลฯ ไม่ได้มีแต่ราคาขึ้นเพียงอย่างเดียว ยัง “มีสิทธิ์ที่จะราคาลงอีก” สำหรับคนที่เลือกไม่เป็นแจ๊คพอตเจอทำเลห่วย สิ่งแวดล้อมไม่เอื้ออำนวยให้เกิดความเจริญ และอีกหลายปัจจัยที่จะมีส่วนกำหนดว่า อสังหาฯในมือคุณราคาจะเพิ่มขึ้นหรือลดลง?

หลายครั้งที่เราซื้อบ้านหรือคอนโดฯ อาจจะดูที่แบบบ้าน ความสวยงาม ชื่อเสียงผู้ประกอบการ การเดินทาง ฯลฯ สิ่งเหล่านี้ TerraBKK Research ต้องบอกว่าเป็นเพียง “ปัจจัยรอง” เท่านั้น แล้วปัจจัยหลักคืออะไร? การซื้ออสังหาริมทรัพย์หัวใจหลักมีเพียง 3 ประการคือ ทำเล ทำเล และทำเล ใช่แล้ว… “ทำเล” ถือเป็นหัวใจสำคัญในการซื้อบ้าน ซึ่ง TerraBKK Research ได้เคยกล่าวในบทความ “ทฤษฎี “ทำเล-ทำเล-ทำเล” ของการซื้อบ้านคืออะไร?” นอกจากนี้การซื้อบ้านที่ดีจะต้องคำนึงถึง “มูลค่าที่เพิ่มขึ้น” ด้วยเช่นกัน แม้จะบอกว่าซื้อเพื่ออยู่เอง ไม่ได้เก็งกำไร แต่เชื่อเถอะในวันที่คุณจะย้ายบ้านแล้วต้องขายทิ้ง ณ เวลานั้นใครๆก็อยากขายได้ราคาและได้กำไรกันทั้งนั้น อย่าลืมว่า “อสังหาริมทรัพย์” คือทรัพย์สินที่มีราคาเพิ่มขึ้นอยู่เสมอ มูลค่าที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปีก็เป็นเรื่องที่สำคัญไม่แพ้กัน


กลับมาที่เรื่องใครว่าอสังหาฯราคาไม่มีวันตก? แม้จะมีโอกาสเกิดขึ้นได้น้อยมาก แต่ก็ไม่ได้แปลว่าจะไม่มีโอกาสเกิดขึ้นเลย ทั้งนี้ทั้งนั้น การที่อสังหาริมทรัพย์จะราคาตกนั้นมักจะมีสัญญาณเตือนมาก่อนหรือมีข้อสังเกตุต่างๆ TerraBKK Research ได้คัดมา 6 สัญญาณอันตรายที่กำลังเตือนว่าอสังหาฯในย่านนั้นราคากำลังตกแล้ว

terra1704601

1. ราคาประเมินที่ไม่เพิ่มขึ้น
เป็นประจำทุกปีอยู่แล้วที่กรมธนารักษ์จะมีการประเมินราคาที่ดินในแต่ละทำเล ซึ่งส่วนใหญ่เราอาจจะไม่ได้สนใจอะไรเพราะไม่ได้เกี่ยวกันโดยตรง แต่ทั้ง TerraBKK Research แนะนำว่าควรจะศึกษาไว้ หรืออ่านตามข่าวต่างๆ เพื่อดูว่าในทำเลที่เราอยู่หรือทำเลที่เราจะไปซื้อ มีราคาประเมินเติบโตอย่างไร? เพิ่มขึ้นกี่ % หรือไม่เพิ่มเลย เพราะราคาประเมินก็เป็นตัวบ่งบอกว่าในทำเลนั้นมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเท่าไหร่ แม้จะไม่ได้สะท้อนราคาตลาดที่แท้จริง แต่ก็จัดได้ว่าเป็นตัวชี้วัดตัวหนึ่งที่สำคัญ

2. บ้านปล่อยขายเยอะผิดปกติ
หากทำเลที่คุณกำลังมองหาซื้อบ้าน มีแต่บ้านปล่อยขายเต็มไปหมด อย่าเพิ่งดีใจไปว่าตัวเลือกเยอะแยะเต็มไปหมด ต้องรู้สึกเอะใจนิดนึงแล้วว่า เอ๊ะ! ทำไมขายทิ้งกันเยอะจัง คงไม่บังเอิญพร้อมใจกันย้ายบ้านหรอก ถ้าเจอเหตุการณ์แบบนี้ให้คิดในใจไว้ได้เลยว่า “ย้ายเพื่อหนีอะไรซักอย่าง” และ “ประกาศขายไม่ออกซักที” แล้วคุณยังอยากจะไปอยู่ในทำเลที่ใครๆก็พากันย้ายออกอย่างนั้นหรอ?

3. ร้านค้าเริ่มไปไม่รอด
สังเกตุว่าทำเลที่มีคนพลุกพล่าน มักจะถูกแทรกแซมด้วยร้านขายของ ร้านโชว์ห่วย ร้านอาหาร ฯลฯ เพื่อรองรับผู้คนในย่านนั้น แต่หากร้านเหล่านี้ไปไม่รอด ปิดตัวลงอย่างรวดเร็ว หรือปล่อยทิ้งร้างไร้วี่แววของลูกค้า นั่นคือสัญญาณอย่างหนึ่งว่าทำเลนั้นเริ่มไปไม่สวยเท่าไหร่ อาจจะมีจำนวนคนในชุมชนน้อยเกินไป หรือพากันไปอยู่ที่อื่นจนหมด

4. Supply ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
Supply ที่เพิ่มขึ้นในที่นี้หมายถึง โครงการใหม่ที่ผู้ประกอบการเปิดตัว สัญญาณของปริมาณ supply ที่เพิ่มขึ้นแปลได้เป็น 2 อย่างคือ ทำเลนี้มีศักยภาพมากจนเป็นที่หมายตาของผู้ประกอบการ กับ supply เพิ่มขึ้นไม่หยุด ของเก่ายังไม่หมดของใหม่ก็มาจนเกิดการ oversupply หากเป็นอย่างแรกนับว่าเป็นสัญญาณที่ดี แต่หากเป็นอย่างหลังให้เตรียมตัวไว้ เพราะโครงการเก่าๆที่ยังขายไม่หมดก็ยิ่งลดราคากันลงมา ของใหม่ที่เปิดตัวก็ขายไม่ได้เพราะ supply ที่เหลือไม่ได้สอดคล้องกับ demand ในทำเล

5. รถโดยสารสาธารณะวิ่งน้อยลง
โดยปกติทั่วไปแล้ว หากทำเลไหนที่เริ่มมีผู้คนในชุมชนเยอะขึ้น มักจะเกิดการสัญจรไปมาเยอะขึ้น โดยเราจะเห็นได้จากปริมาณรถโดยสารที่เพิ่มขึ้น โดยให้ดูจากการโดยสารสาธารณะขนาดเล็กก่อน เช่น มอเตอร์ไซค์รับจ้าง, รถสองแถวในซอย ฯลฯ โดยอาจจะถามคนแถวนั้นว่ามีรอบวิ่งมากน้อยแค่ไหน ทั้งนี้ทำเลที่ดี เราควรจะได้เห็นรถโดยสารสาธารณะวิ่งผ่านตาบ้าง

6. ไร้วี่แววโครงการจากภาครัฐและเอกชน
สิ่งที่จะเป็นตัวชี้วัดได้ว่าทำเลนี้จะมีศักยภาพในอนาคตหรือไม่ คือการติดตามข่าวสารว่าจะมีโครงการอะไรเข้ามาพัฒนาในทำเลนี้หรือไม่ หรือจะมีห้างร้าน ศูนย์การค้า คอมมูนิตีมอลล์อะไรมาเปิด แต่ทางที่ดีควรยึดกับเจ้าใหญ่ๆอย่างเซ็นทรัลกับเดอะมอลล์ เพราะคอมมูนิตีมอลล์ที่เข้ามาเปิดก็ไม่ได้แปลว่าไปรอดเสมอไป อีกทั้งการพัฒนาจากภาครัฐก็เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้เกิดความเจริญขึ้นมา เช่น รถไฟฟ้า, ทางด่วน, ตัดถนนใหม่ เป็นต้น

6 ข้อที่กล่าวมาข้างต้นเป็นเพียงการสังเกตการณ์เบื้องต้นเท่านั้น อย่างไรก็ดีการเลือกทำเลในการซื้อบ้านของคุณยังคงขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายๆอย่าง ที่ต้องคำนึงหลายๆอย่างประกอบกัน เช่น การเดินทาง สภาพแวดล้อม สิ่งอำนวยความสะดวกขั้นพื้นฐาน เป็นต้น

 

ออมสิน ออกเงินฝากเผื่อเรียกพิเศษ 10 เดือนเว้นภาษี ดอกเบี้ย 1.25% ต่อปี

ออมสิน ออกเงินฝากเผื่อเรียกพิเศษ 10 เดือนเว้นภาษี ดอกเบี้ย 1.25% ต่อปี

เช็กด่วน! ธุรกิจของคุณทำ 10 ข้อผิดพลาดที่ SMEs ควรเลี่ยงเด็ดขาดหรือไม่?

เช็กด่วน! ธุรกิจของคุณทำ 10 ข้อผิดพลาดที่ SMEs ควรเลี่ยงเด็ดขาดหรือไม่?

กสิกรฯ จัดโปร สยบร้อน แจกเครดิตคืนเงินสูงสุด 17 %

กสิกรฯ จัดโปร สยบร้อน แจกเครดิตคืนเงินสูงสุด 17 %

สลากยืนยัน ไม่มีจัดโควต้าพิเศษให้นิติบุคคลใดๆ

สลากยืนยัน ไม่มีจัดโควต้าพิเศษให้นิติบุคคลใดๆ

พาณิชย์ เผย ส่งออก มี.ค. ขยายตัว 9.2%

พาณิชย์ เผย ส่งออก มี.ค. ขยายตัว 9.2%

ราคาทองร่วงลง 100 บาท ทองรูปพรรรณขายออก 21,300 บาท

ราคาทองร่วงลง 100 บาท ทองรูปพรรรณขายออก 21,300 บาท

ประมงไทยป่วนหนัก! สั่งเรือ 1.2 หมื่นลำวัดขนาดใหม่ สหรัฐฯจ่อแบน12รายการ

ประมงไทยป่วนหนัก! สั่งเรือ 1.2 หมื่นลำวัดขนาดใหม่ สหรัฐฯจ่อแบน12รายการ

​เจาะเคล็ดลับพลิกธุรกิจฝ่าวิกฤติอย่าง strong

​เจาะเคล็ดลับพลิกธุรกิจฝ่าวิกฤติอย่าง strong

รอไว้ก่อน ! ราคาน้ำมันปรับลง กลุ่มเบนซิน 30 สต. ดีเซล ลง 40 สต.

รอไว้ก่อน ! ราคาน้ำมันปรับลง กลุ่มเบนซิน 30 สต. ดีเซล ลง 40 สต.

พาณิชย์เปิดตลาดต้องชมแห่งใหม่ “ตลาดใต้เคี่ยม”

พาณิชย์เปิดตลาดต้องชมแห่งใหม่ “ตลาดใต้เคี่ยม”

"ลุงตู่"หน้าเปื้อนยิ้ม! ตลาด อ.ต.ก.ติดTopTen

"ลุงตู่"หน้าเปื้อนยิ้ม! ตลาด อ.ต.ก.ติดTopTen

เฝ้าระวัง "4 ธุรกิจขายตรง"

เฝ้าระวัง "4 ธุรกิจขายตรง"

เรียนรู้ธุรกิจจากปรากฏการณ์ "นมอัดเม็ด-ไมโลก้อน"

เรียนรู้ธุรกิจจากปรากฏการณ์ "นมอัดเม็ด-ไมโลก้อน"

ธอส.ขนทรัพย์ NPA กว่า 2.3 พันรายการประมูล เริ่มต้นต่ำสุด 4 หมื่นบาท

ธอส.ขนทรัพย์ NPA กว่า 2.3 พันรายการประมูล เริ่มต้นต่ำสุด 4 หมื่นบาท

โกอินเตอร์อย่างไร ไปแล้วให้เปรี้ยง!

โกอินเตอร์อย่างไร ไปแล้วให้เปรี้ยง!

ราคาทองปรับลง 50 บาท ทองรูปพรรณขายออก 21,400 บาท

ราคาทองปรับลง 50 บาท ทองรูปพรรณขายออก 21,400 บาท

ใครว่าอสังหาฯไม่มีวัน… ราคาตก?

ใครว่าอสังหาฯไม่มีวัน… ราคาตก?

ราคาทองพุ่ง 150 บาท ทองรูปพรรณขายออก 21,450 บาท

ราคาทองพุ่ง 150 บาท ทองรูปพรรณขายออก 21,450 บาท

ยูไนเต็ด แอร์ไลน์สอ่วม! คนบอยคอตต์ หุ้นร่วง สูญกว่า 1,000 ล้านดอลลาร์ฯ

ยูไนเต็ด แอร์ไลน์สอ่วม! คนบอยคอตต์ หุ้นร่วง สูญกว่า 1,000 ล้านดอลลาร์ฯ

ทองขึ้นแรง 250 บาท ทองรูปพรรณขายออก 21,350 บาท

ทองขึ้นแรง 250 บาท ทองรูปพรรณขายออก 21,350 บาท

ส่งอีเมล์ให้เพื่อน

ส่งให้เพื่อนหลายคนใส่ “,” (ส่งพร้อมกันมากสุด 50 อีเมล์)

ส่งอีเมล์